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中指快评丨土拍分化延续 房企投资进一步向核心城市聚集

2023-05-25 18:58:53    来源:中指研究院

全国住宅用地数据、集中供地土拍成交数据,前往中指云查看→

5月23日,杭州四批次土拍火热收官,9宗地块有6宗触顶摇号,单宗地最高吸引了66家房企报名,创下摇号以来新高;5月10日,144家房企参拍厦门4宗地,房企数量刷新近年记录,单宗地最高吸引了88家房企竞争。


(资料图)

但局部高光背后,也有城市土拍表现冷淡。

同样是23日,与杭州土拍同日进行的无锡二批次集中供地,5宗地全部底价成交;5月5日,青岛出让的4宗地全部底价成交;4月末,天津出让的3宗地块全部底价成交;3月31日,长春首批土拍挂牌8宗地,7宗底价出让,1宗终止出让。

根据中指研究院数据:截至5月23日,22城2023年涉宅用地合计推出343宗,较去年同期减少210宗,规划建面3065.5万平方米,较去年同期下降44.2%;成交267宗,较去年同期减少115宗,规划建面2380.1万平方米,较去年同期下降33.4%,成交楼面价14700元/㎡,较去年同期上涨23.4%,平均溢价率8.2%,较去年同期提升3.1个百分点,土地出让金3498.8亿元,较去年同期下降17.8%。

根据中指研究院监测,22城中,除郑州外,其余21城均发布涉宅用地拟供地清单,其中有20城发布2023年首批次拟出让清单。截至5月23日,2023年22城拟出让清单合计532宗,已推出313宗(不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地),未推219宗,其中北京、成都、广州首批次拟出让涉宅用地均已全部推出,济南、武汉推出占比较低。

成交方面,2023年22城首批次拟出让清单地块合计成交225宗(不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地),其中上海、成都、深圳已完成全部出让,杭州、南京、无锡、青岛完成率在七成左右,宁波完成率刚过五成,北京、重庆、武汉、天津完成率均不足四成。

根据中指研究院数据,截至5月23日,累计来看,全国300城住宅用地成交9113.5万平方米,较去年同期下降28.6%;单月来看,5月全国300城住宅用地成交1989.3万平方米,较上月同期增长70.1%,较上月全月增长2.6%,较去年同期下降9.2%,降幅有所收窄。

整体而言,全国住宅用地成交仍呈缩量态势。一方面,在全国销售市场尚未企稳、企业资金面承压及多地“集中供地”模式调整等因素影响下,地方政府推地力度整体较弱。另一方面,近两年受房地产市场调整影响,企业投资审慎,且投资向核心城市聚集。

销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。2023年以来,热点一二线城市土拍热度有所回升,绝大多数多数三四线城市土地市场仍低温运行。

推出方面,截至5月23日,一线城市推出786.9万平方米,较去年同期下降32.9%;二线城市推出4902.8万平方米,较去年同期下降33.4%;三四线城市推出6620.6万平方米,较去年同期下降38.4%。成交方面,一线城市成交534.8万平方米,较去年同期下降2.7%;二线城市成交3830.6万平方米,较去年同期下降18.5%;三四线城市成交4748.1万平方米,较去年同期下降36.8%。溢价率方面,一线城市住宅用地成交溢价率8.3%,较去年同期提升3.3个百分点;二线城市住宅用地成交溢价率6.8%,较去年同期1.8个百分点;三四线城市住宅用地成交溢价率5.9%,较去年同期提升2.8个百分点。

究其原因,在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下,确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一,优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。

根据中指研究院监测,2022年,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比37%,地方国资占比42%,民企占比仅16%,央国企、地方国资是拿地主力。2023年以来,在销售预期好转带动下,北京、上海、杭州等城市土拍升温,热点地块竞争激烈,但拿地企业整体仍以央国企为主,部分城市民企拿地金额占比提高。

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截至5月21日,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比54%,民企占比29%,北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力,而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升,如杭州民企拿地金额占比在六成以上,5月23日出让9宗地全部为民企摘取,其中滨江仍为民企拿地主力;成都更多为当地民企,如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

整体来看,2023年以来核心城市土拍明显回暖,部分城市民企拿地信心有所修复,而多数城市土地市场仍面临较大调整压力,全国层面土地市场低迷态势并未改变,未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看,全国土地供求缩量趋势或延续,但土拍分化态势或更加明显,预计房企在核心城市补货意愿提升,而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。

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