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决定南京楼市走向的三个关键点!

2023-05-28 19:04:16    来源:汪先生侃房

从今年楼市的表现来看,2023年南京楼市的开局非常不错,接下来6月份就要来了, 业内 很多人都不 是特别看好,大家对于接下来楼市的走向也有很多不同的看法 。


(资料图片仅供参考)

实际上,谈论南京楼市的走向有很多维度,但是对于现阶段,我觉得必须要着重关注这三个核心点:

1、南京楼市的调控政策走向;

2、南京楼市的库存走向;

3、买房人对于房价的预期是怎样的。

一、短期看政策、中期看土地、长期看人口

所以,我们讨论接下来南京楼市的走势,首先就要对楼市调控政策有个方向上的判断。

5月份以来南京一直在放松楼市调控政策。

就在5月16日,南京松绑了限购政策:不管你在南京主城区几套房,只要是南京户口,都可以开一张产业聚集区购房证明,离婚两人都能开,不追溯(普通号追溯家庭两年房产)。

这也意味着南京主城江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区四个所谓的产业聚集区限购政策再次松绑。

前两天南京公积金也出台利好政策

公积金新政对于买房人来说,有三个方面的利好:

1、公积金代扣剩下的可还商贷

2、取消二套房限制,120平的限制

3、额度个人最高60万,夫妻120万(只针对多孩家庭首次使用公积金购买首套房)

我们再分析一下2023年1-4月南京二手房的成交数据,年后楼市肯定是回暖了,但是如今又有变冷的趋势。

这也就说明了,南京楼市的宽松政策还将延续,未来一段时间内还将有更多利好政策出台。

用政策稳定楼市是肯定,但不是毫无底线的。 就比如去年南京全面取消限购的乌龙事件 。

对于江苏的省会南京,楼市政策即使会放松,但也不会太离谱。

接下来,南京的楼市刺激政策会向“需求端”上倾斜,比如有限度的松绑限购、限贷、限售、利率、税费、贷款等多方面,以达到刺激购房需求入市的目的。

第二件事,南京楼市的库存量究竟会涨到多高,这也是很多人关心的。

如今南京楼市面临很大的卖房压力,根据贝壳的统计数据,南京有174122套二手房正在挂牌出售。

就在刚刚,南京网上房地产给出的数据,南京现有73179套新房库存。

这两者相加,南京楼市的库存数量超过了24.7万套,这也是南京楼市历史上最高的库存数据了。

当前这种楼市高位库存,对于南京楼市的供需关系产生了明显的影响。

首先来讨论一件事情,南京楼市走势,还得看市场关系。如果肉眼可见的供大于求,房价自然会出现长期的下跌趋势。

从目前的情况看,除了个别的豪宅和部分顶级学区房之外,毫无疑问多数买房人对于未来房价都不是非常乐观。

道理很简单,因为一旦卖的房子太多,就会出现房东降价偷跑的情况,后面自然会有更多的房东跟跑,这也是为啥最近很多小区业主出倡议书要稳定房价的原因。

大家关心的还有一点,当前24.7万套库存并没有到达终点,南京楼市库存量能刷新到什么数字?

有一些业内人士讨论,6月底南京二手房挂牌量有望突破18万套。

所以我们可以看到,尽管政府想要救市,但政府改变不了供求关系,接下来还有大批量的次新房进入市场。

南京未来房东想要卖房还得“以价换量”,这将是一个长期的趋势。

最后一个,关于房价的预期。

我们先来复盘一个事,就是南京在3月份一二手住宅成交均突破1.3万套大关也创了近2年的新高,但是只持续了一个月,4月份又慢慢跌下来了。

年后大家都感觉小阳春要来了,楼市回暖迹象明显,怎么突然不行了。

这是为什么?

背后的原因有很多,主要是疫情三年突然放开,一些刚需和刚改的买房人纷纷入场,大家对于疫情后房价还是抱着会上涨的预期的。

随着这波购买力的逐渐消化,南京楼市需求不足的缺点也被暴露出来。

买得起房的人大部分已经买了,在还贷;买不起的人他始终买不起,这不是降降首付、降降利息就能解决的。

而大家关心的外来人口的增长也少得可怜,去年只有6.8万人。

所以,你说南京房价没下跌吗?像河西南海峡城从5万降到现在的4万,但去化反而更慢了。

为什么南京很多区提出要开始实行拆迁房票安置政策,因为新房去化太慢,市场的需求不足,没有需求,那就创造需求!

因为南京不可能让房价一直跌,想方设法的转变买房人对于房价的预期。

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